Marktanpassung nötig

Auf Bewertungen von land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften und bebauten Immobilien ist Zivilingenieur DI Gerhard Josef Maier, Oberfucha, spezialisiert. Vor zwei Jahren legte er eine Zertifizierungsprüfung bei ImmoZert nach ISO 17024 ab und gilt nun auch als Immobilien-Sachverständiger für die Verkehrswert-Ermittlung.Umfassendes Immobilien-Service. Seit dem Vorjahr agiert Maier als geschäftsführender Gesellschafter der LiegenschaftsBewertungsgesellschaft immobewertung, Wien, wo er für den Sektor Land- und Forstwirtschaft zuständig ist. Zu seinen zertifizierten Unternehmenspartnern gehören der größte Hausverwalter Wiens (Rustler), ein Immobilienmakler, eine -juristin und eine Projektentwicklerin. Damit bietet das Team ein umfassendes Service für Bewertungsfragen von bebauten Immobilien (Almhütte bis Wohnung in Wien) und unbebauten Immobilien (Wald sowie landwirtschaftlichen Flächen) an. Der Kundenkreis umfasst die Bundesländer Nieder-, Oberösterreich und Steiermark.Gute Marktübersicht und Unparteilichkeit. „Um eine Bewertung auf hohem Niveau und entsprechend der Rechtsvorschriften zu realisieren, sind viele Marktdaten und eine gute Vergleichspreissammlung notwendig“, meint Maier. Man muss die Nachfrage nach Grundstücken kennen und wissen, was wann in der Region gekauft oder verkauft wurde. Hierzu hilft ein Einblick in die Grundbücher mit Urkundensammlung. Verlässliche Daten liefert die Überprüfung von Verträgen in räumlicher (Gemeinde, Nachbargemeinde) und zeitlicher Nähe. Etwaige Preistrends der vergangenen Jahre sind weiters zu berücksichtigen.
Wichtig sei auch die Unparteilichkeit des Gutachters. Sollte er befangen sein, ist der Auftrag abzulehnen. Außerdem hat der Sachverständige alle Betroffenen von der Befundaufnahme zu verständigen, um Vertrauen aufzubauen und alle Interessen zu berücksichtigen.Regionsabhängige Waldpreise beachten. Einen entscheidenden wertbeeinflussenden Faktor beim Waldkauf stellt die jeweilige Region dar. Hier kann es große Preisunterschiede geben. So gilt das Mürztal als Hochpreisgebiet mit guten Bonitäten und Jagdmöglichkeiten (Rot-, Reh- und Gamswild). Auch die lokale Nachfrage der Bauern und Forstbetriebe nach Wald ist stärker als in anderen Gegenden. Nur halb so hohe Waldpreise wie im Mürztal sind üblicherweise im Waldviertel bei gleichen wirtschaftlichen Voraussetzungen erreichbar. Insbesondere auslaufende bäuerliche Betriebe zeigen weniger Interesse am Wald.
„In den Bewertungsansätzen wird der Jagdwert meist unterschätzt“, erzählt Maier. Während unattraktive Liegenschaften durch die Kapitalisierung des Netto-Pachtpreises 5 Cent/m² erreichen, lassen sich gute Jagdgebiete mit bis zu 50 Cent/m² veräußern.Kleinwaldzukauf zur Einkommenserhöhung. Motive für kleinflächige Waldzukäufe sind meist die Erhöhung des Arbeitseinkommens und das Generationsdenken. „Nicht produktionswirtschaftliche Werte (Erholung, Sozialprestige) sind als Anschaffungsgründe meist zu vernachlässigen“, lautet die Erfahrung Maiers. Grundsätzlich ist das Vergleichswertverfahren für Grundstücksbewertungen am besten geeignet, da die Werte direkt vom Markt abgeleitet sind.Absicherung durch Vergleichsverkäufe. Zur Ermittlung des Verkehrswertes von großen forstlichen Liegenschaften wird üblicherweise zuerst der Sach- und Ertragswert errechnet. Erfahrungsgemäß liegt der Sachwert eines Forstbetriebes deutlich über und der Ertragswert klar unter den Verkehrswert. Durch Gewichtung beider Werte versucht man eine Marktannäherung zu erreichen. „Dies stellt eine theoretische Krücke dar und ist nicht zufriedenstellend“, so Maier. Eine Absicherung durch die Heranziehung von Vergleichsverkäufen in der Region wäre notwendig.
Außerdem ist zu prüfen, ob kurzfristige Gewinne durch vorhandene Holzreserven oder Teilveräußerungen möglich sind. Hierfür kann die Discounted-Cash-Flow (DCF)-Methode angewendet werden. Damit kann abgeschätzt werden, was der Investor beabsichtigt und bereit ist zu zahlen.Fehlende Marktanpassung. Als Hauptfehler bei der Bewertung gilt die fehlende Marktanpassung, die ausdrücklich im Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) vorgeschrieben ist. Man darf nicht nur rechnerisch vorgehen, sondern hat die Ergebnisse der Wertermittlungsverfahren bei der Ableitung des Verkehrswertes kritisch vor dem Markthintergrund zu beurteilen. Während die Waldbewertung sehr diffizil ist, herrschen für Zinshäuser klare Verhältnisse. Hier liegt der Ertragswert sehr nahe beim Verkehrwert.
Ein weiterer Arbeitschwerpunkt des Ziviltechnikers betrifft die Grundeinlöse-Entschädigungen. Insbesondere für die Asfinag werden Bewertungen für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, Bauland und Gebäude durchgeführt. Zur Anwendung kommen das Bundesstraßen- und Eisenbahn-EnteignungsEntschädigungsgesetz. Aktuelle Einlöseverfahren betreffen die Wiener Außenringschnellstraße, die Nord-Autobahn A5 sowie die Mühlviertler Schnellstraße S 10. Grundsatzgutachten wurden mit der Interessenvertretung (Landwirtschaftskammer) abgestimmt.Doppelentschädigungen vermeiden. Im Falle einer Bewirtschaftungsbeschränkung werden oft Mindererträge auf unendlich kapitalisiert und gleichzeitig ein merkantiler Minderwert angesetzt. Derartige Doppelentschädigungen sind nicht zulässig. Maier: „Ein vermögensrechtlicher Nachteil kann bei diesen Liegenschaften wie folgt entstehen. Entweder man nutzt das Grundstück mit Einschränkungen weiter, oder verkauft den Besitz am Markt und bekommt weniger dafür. Beides geht nicht. Es ist nicht möglich, eine Kuh zu verkaufen und gleichzeitig weiter zu melken.“Teilmarkttheorie nicht gesetzeskonform. Für Grundeinlösen treffen Infrastruktur-Unternehmen (Straßen, Eisenbahn) meist freie Vereinbarungen mit Eigentümern. Es werden häufig über den Verkehrswert liegende Ablösen bezahlt, um eine rasche Abwicklung zu erreichen und langwierige Enteignungen zu vermeiden.
Die Heranziehung derartiger überhöhte Preise für die Verkehrswert-Ermittlung wurde laut landesgerichtlicher Entscheidung (St. Pölten) aus zwei Gründen abgelehnt. Erstens besagt das LBG, dass der Anlass der Bewertung das Ergebnis nicht beeinflussen darf. Es existiert nur ein Verkehrswert, unabhängig davon ob ein Verlassenschaftsverfahren oder eine Grundablöse die Ursache für die Bewertung ist. Und zweitens gehen Bundesstraßen- und Eisenbahn-Enteignungs-Entschädigungsgesetz von einer vermögensrechtlichen Gleichstellung des Enteigneten aus.